Tout savoir sur la loi Alur

À l’instar des autres secteurs, l’immobilier est encadré par des lois. Ces textes ont été élaborés afin de protéger aussi bien l’intérêt des vendeurs que des acheteurs. La loi Alur fait partie des nouvelles dispositions qui sont entrées en vigueur ces dernières années. Voici toutes les informations qu’il faut savoir sur cette législation.

Qu’est-ce que la loi Alur ?

Également appelée « loi Duflot II », la loi Alur (ou Accès au logement et un urbanisme rénové) a été mise en place afin de renforcer le droit au logement. Présentée par Cécile Duflot au début de l’année 2014, elle matérialise l’une des propositions du programme présidentiel de François Hollande. Cette législation a fait l’objet d’une divergence d’idées entre le Parlement et le Senat. En effet, le texte qui a été adopté au Sénat n’a rien à avoir à la version votée à la Chambre basse. Par conséquent, un nouveau texte a été rédigé par une commission mixte paritaire. En mars 2014, le Conseil Constitutionnel a statué que cette loi est conforme à la Constitution. Ce n’est qu’après cette étape que la loi a été validée. Elle a été baptisée « loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 » pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dans le Journal officiel.

Depuis sa promulgation, la loi Duflot II a apporté plusieurs changements dans le secteur de l’immobilier. Elle a pour objectif de :

• favoriser l’accès au logement décent ;
• encadrer le marché de l’immobilier ;
• mettre fin aux pratiques abusives ;
• améliorer les relations entre les propriétaires et les locataires.

D’une manière générale, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové concerne tous les acteurs de l’immobilier, à savoir les bailleurs, les propriétaires, les copropriétaires, les locataires, les agences immobilières.

Que prévoit la loi Alur ?

Constituée de 177 articles, la loi Alur met en exergue plusieurs mesures en faveur de tout le public concerné par l’immobilier.

L’encadrement des loyers est l’un des éléments-clés de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Cette disposition concerne les zones tendues telles que Paris, Lyon ou Lille. Entrée en vigueur en août 2015, elle a été appliquée pour la première fois à Paris. Selon l’arrêté signé par le Préfet, le montant du loyer doit être fixé en fonction du type de biens immobiliers et sa catégorisation. Il est plafonné à plus de 20 % du montant de référence afin d’éviter les pratiques abusives des propriétaires. Ainsi, un locataire peut demander un réajustement du loyer en cas de dépassement du montant maximal autorisé.

Pour que les locataires aient une idée précise sur les caractéristiques des logements en location, la loi Duflot II prévoit aussi l’élaboration d’un modèle type de contrat de bail. Tous les types de contrats, plus précisément la location nue, la location meublée et la colocation à bail unique, sont concernés par l’uniformisation du contrat de location. Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 précise clairement toutes les mentions obligatoires du modèle type du contrat de location, notamment :

• l’identité du propriétaire et du locataire ;
• l’objet du contrat ;
• les caractéristiques du bien immobilier (l’emplacement géographique, le type d’habitat, la surface habitable, le nombre de pièces, le système de chauffage…) ;
• la durée du contrat ;
• le montant du loyer ;
• les modalités de paiement ;
• les travaux ;
• les garanties…

Le décret prévoit également l’élaboration d’une notice d’information, un document qui met en exergue les droits et obligations du propriétaire et du locataire. D’après la loi en vigueur, ce document doit être annexé au contrat de bail.

Il faut savoir que les mesures prises dans la loi Alur présentent aussi plusieurs avantages pour le bailleur. Grâce au dispositif Visale, les propriétaires peuvent être couverts en cas de loyers impayés. Plus concrètement, l’Action logement avance le montant des loyers et réclame la restitution de cette somme aux locataires. Pour vérifier la solvabilité des locataires, la loi Duflot II autorise aussi les propriétaires à leur réclamer des documents administratifs supplémentaires.  

Pour ce qui est de l’amélioration de l’accès au logement décent, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové oblige les propriétaires à entamer des travaux de rénovation dans des habitations jugées « insalubres ». Le manquement à cette obligation est fortement pénalisé.

Loi Alur : les mesures pour les copropriétés

En France, la copropriété englobe plus de 8 millions de logements. Près de 15 % de ces habitations sont en état de délabrement, d’après les derniers chiffres. Depuis janvier 2017, la loi Alur concerne aussi les copropriétés. Son principal objectif consiste à mettre à la disposition des locataires des logements salubres.

Désormais, toutes les copropriétés doivent posséder une « fiche synthétique ». Qualifié de carte d’identité, ce document doit mettre en avant toutes les informations sur l’immeuble, y compris son entretien périodique. Depuis le 1^er janvier 2019, l’élaboration de la fiche synthétique est obligatoire, quel que soit le nombre de lots dans la copropriété. Ce document doit impérativement préciser quelques informations telles que :

• l’identité du syndic et de l’administrateur provisoire ;
• la nature du syndicat ;
• les caractéristiques et les équipements de la copropriété…

Une autre mesure prévue dans la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové : l’obligation d’effectuer un diagnostic technique global (DTG) pour les immeubles datant de plus de 10 ans. Cette étude se focalise entre autres sur l’identification des travaux de rénovation qui ont été réalisés, la performance énergétique de l’immeuble, l’évaluation de l’état des parties communes…

Pour faciliter la mise en œuvre des travaux d’entretien de l’immeuble, la loi Alur rend obligatoire la mise en place d’un fonds de travaux pour les copropriétés de plus de 5 ans. Cette somme d’argent est en quelque sorte une épargne. Elle permet de financer les travaux de rénovation, ce qui représente un réel avantage pour faire face aux imprévus. Pour alimenter cette caisse commune, le versement d’une cotisation annuelle est obligatoire pour tous les copropriétaires. Seules copropriétés ayant moins de 10 lots peuvent être épargnées de la création de ce fonds.

La loi sur l’immobilier ne cesse d’évoluer afin de s’adapter au contexte économique et sociopolitique. Depuis 2018, la loi Elan est une des dispositions qui a apporté une réforme dans le secteur. En consultant cette plateforme https://www.lokizi.fr/, vous en saurez davantage.